| 2020-02-13 19:08
1966 dni temu NCC1701D 103 wpisy | Witam,
Testuję właśnie myfund.pl. Wprowadzam pierwsze operacje - długoterminowe (zakup przed notowaniami dostępnymi w myfund). Jest ich na tyle mało, że dało się zauważyć, że stopa zwrotu portfela wydaje się podawać nieprawidłową wartość. W załączniku zrzut ekranu - w tym portfelu nie ma zdanych innych (np. zamkniętych inwestycji). Wyświetlana stopa zwrotu portfela jest dużo wyższa niż faktyczna stopa zwrotu i jednocześnie stopa zwrotu w wierszu "Razem" wydaje się prawidłowa.
Pozdrawiam,
Maciej
Załącznik:
 |
| |
| 2020-02-13 19:13
1966 dni temu myfund.pl 10737 wpisów | Cześć,
Te dwie wartości są (celowo) liczone inaczej.
Jak jest liczona stopa zwrotu w wierszu Cały portfel i w wierszu Razem znajdziesz w menu->Pomoc->Definicje">https://myfund.pl/index.php?raport=pomoc&helpID=15'>menu->Pomoc->Definicje i opisy wskaźników w sekcji Skład i struktura portfela
Pozdrawiam,
Damian |
| |
| 2020-02-16 16:28
1963 dni temu NCC1701D 103 wpisy | Wrzucam w tym samym wątku, bo możliwe, że to również nie jest błąd. Dodałem nieruchomość. Jako liczbę jednostek przyjąłem metry kwadratowe. Jako cenę jednostkową przyjąłem średnią cenę za m2. Wbiłem też ręcznie historię cokwartalną zmian wartości m2 (z ogólnodostępnych zestawiań dla danego miasta i metrażu nieruchomości). Dodałem historyczne przychody, koszty i inwestycje w nieruchomość (sumaryczne za rok, dodane w dacie 31 grudnia dla każdego roku). I dostałem dziwne wyniki.
Dlatego, dla sprawdzenia mechanizmu działania założyłem portfel testowy: nieruchomość 100m2 po 10.000zł/m2 z przychodami 100.000zł/rok, podatkiem 20.000zł/rok i kosztami 30.000zł/rok. Dodałem też przykładową inwestycję 50.000zł w nieruchomość. Poniżej zrzuty ekranu wyników, które otrzymałem. Tak jakby w niektórych sytuacjach przychody, koszty i inwestycje były przemnożone przez liczbę jednostek. Ale już w wyliczeniach całego portfela wygląda to lepiej (oprócz zmiany dziennej).
I jeszcze całkowicie na marginesie: Nieruchomości kupuje się nie tylko dla wzrostu ich wartości (choć to też jest istotny wskaźnik) - czasami głównym celem jest najem. Wtedy, dla wynajmującego bardzo ważnym wskaźnikiem jest stopa zwrotu liczona tylko i wyłącznie na podstawie przychodu pomniejszonego o koszt (i ewentualnie podatek) w stosunku do wartości nieruchomości - ten wskaźnik pokazuje, na ile sprawnie i rentownie prowadzi się najem. Ale jednocześnie, chciałoby się szacować na bieżąco zmianę wartości nieruchomości (na podstawie ogólnodostępnych wskaźników ceny za m2). I kiedy w myfund doda się zmiany wartości nieruchomości w czasie, to na wykresach chyba nie ma możliwości odseparowania: stopy zwrotu z przychodów z najmu od stopy zwrotu wynikającej z wzrostu wartości nieruchomości. Da się stopę zwrotu z przychodów wyłuskać ręcznie i nawet znaleźć ją ręcznie na wykresie "zmiana okresowa w czasie". Ale nie dzieje się to automatycznie.
Załącznik:
 |
| |
| 2020-02-17 16:12
1963 dni temu myfund.pl 10737 wpisów | Cześć,
Poprawiłem te problemy.
Co do Twojej propozycji to pomyślę jak to zrobić. Teraz nie da się tego prosto rozdzielić.
Pozdrawiam,
Damian |
| |
| 2020-02-17 18:02
1962 dni temu NCC1701D 103 wpisy | Dzięki! Z wartością nienotowanych na giełdzie inwestycji, nie jest prosta sprawa. Pewną wartość poznajemy dopiero przy sprzedaży. Ale przy szacowaniu wartości portfela i stopy zwrotu z dywidendy też jest potrzebna. Może dałoby radę dodać w systemie coś w rodzaju: chwilowej wartości/zmiany wartości wirtualnej/pozornej.
Pozdrawiam,
Maciej |
| |
| 2020-02-17 19:47
1962 dni temu myfund.pl 10737 wpisów | Możesz to zrobić dodając własną wycenę z datą dzisiejszą.
Wówczas myfund.pl przy wyliczaniu wartości bieżącej uwzględni tą wartość.
Później możesz taką wycenę usunąć i wszystko wróci do "normy".
Damian
|
| |
| 2020-03-01 19:08
1949 dni temu NCC1701D 103 wpisy | Cześć!
W przypadku nieruchomości, po zawężeniu do krótkiego okresu czasu obliczeń portfela (np. 2020-01-01 do 2020-02-29), dostałem ujemne stopy zwrotu (pomimo nadwyżek przychodów nad kosztami). Zauważyłem, że "Cena aktualna w walucie oryginalnej" jest podawana niepoprawnie (tak jakby nie uwzględniała kwot inwestycji z poprzednich lat). Załączam zrzut z różnicą między "Ceną aktualną" a "Ceną aktualną w walucie oryginalnej" - wszystkie transakcje były i są w tym portfelu w PLN.
Za lata poprzednie dodałem dużo inwestycji w nieruchomość - może w pewnych obliczeniach system gubi te kwoty?
Pozdrawiam,
Maciej
Załącznik:
 |
| |
| 2020-03-01 20:38
1949 dni temu myfund.pl 10737 wpisów | Cześć,
Poprawione. W przypadku ceny w walucie oryginalnej nie były uwzględnione inwestycje w nieruchomość.
Dla zysku/stopy zwrotu były uwzględnione wszystkie koszty a powinny być tylko koszty od daty "Zerowania".
Dziękuję za zgłoszenie problemów :-)
Pozdrawiam,
Damian |
| |
| 2020-03-01 20:57
1949 dni temu NCC1701D 103 wpisy | Dzięki za ekspresową reakcję! Trochę jeszcze pewnie z nieruchomościami pomęczę, bo to spora część mojego portfela.
Podobny rozjazd dla nieruchomości (chyba, że takie jest założenie do obliczeń) zauważyłem dla % stopy zwrotu pomiędzy wierszami: "Razem" i wierszem konkretnej nieruchomości. Na razie mam wszystkie nieruchomości jako jedną pozycję - więc łatwo to zauważyć.
W wierszu nieruchomości stopy zwrotu (rzeczywiste i średnie) są policzone tak, jakby inwestycje były uwzględnione w wartości. A w wierszu "Razem", stopy są wyliczone tak jakby inwestycji nie było (czyli tutaj wyliczona stopa zwrotu jest wyższa - i wydaje się, że taka wartość jest nieprawidłowa).
Pozdrawiam,
Maciej |
| |
| 2020-03-02 21:01
1948 dni temu myfund.pl 10737 wpisów | Cześć,
Powinno być ok. Teraz drobna różnica pomiędzy wierszem "Razem" i dla nieruchomości wynika z tego, że wiersz "Razem" uwzględnia również Gotówkę.
Pozdrawiam,
Damian |
| |
| 2020-03-03 19:42
1947 dni temu NCC1701D 103 wpisy | Dzięki!
Pozdrawiam,
Maciej |
| |
Stopa zwrotu całego portfela różna od stopy zwrotu wszystkich inwestycji w portfelu
